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Recht Schwerpunkt

Queer Living

Rechtsbeziehungen in der gemeinsamen Mietwohnung

Wo lassen sich ‚Äď um Bezug zu unserem Schwerpunktthema zu schaffen ‚Äď ‚ÄěQueer Living‚Äú und ‚ÄěQueer Spaces‚Äú besser ausleben als in den eigenen vier W√§nden! Doch ist die Wohnungssuche bekannterma√üen mit H√ľrden verbunden. Von den Herausforderungen, die communityunabh√§ngig alle treffen, abgesehen (Suche nach der passenden Lage/Gr√∂√üe, einem angemessenen Mietpreis, Bew√§ltigung von Provisions-, Kautions-, ggf. M√∂belabl√∂sekosten), ist im queeren Kontext die noch immer w√§hrende Diskriminierungsgefahr auf Grund der sexuellen Orientierung hervorzuheben. Viele Jahre lang haben sich HOSI Wien und andere NGOs um eine Gesetzesreform bem√ľht. Politisch ist es aber nach wie vor nicht gelungen ein dahingehendes ‚ÄěLevelling Up‚Äú im Gleichbehandlungsgesetz (GlBG) umzusetzen. N√§mlich, dass die Diskriminierungsgr√ľnde, deretwegen man beim ‚ÄěZugang zu und bei der Versorgung mit G√ľtern und Dienstleistungen, die der √Ėffentlichkeit zur Verf√ľgung stehen, einschlie√ülich Wohnraum‚Äú nicht ausgeschlossen werden darf, um (u.a.) den Diskriminierungsgrund der sexuellen Orientierung zu erweitern. Bislang enth√§lt die relevante Bestimmung (¬ß 31 GlBG) nur ein Verbot der Diskriminierung auf Grund der ethnischen Zugeh√∂rigkeit und des Geschlechts (auch wenn unter ‚ÄěGeschlecht‚Äú jegliche Geschlechteridentit√§ten zu subsummieren sind, siehe: https://www.gleichbehandlungsanwaltschaft.gv.at/Themen/¬≠Geschlecht.html). L√§ngst ist uns allen aber bewusst, dass in dieser Legislaturperiode seitens Schwarz-Gr√ľn nichts zu erwarten sein wird. So bleibt der Punkt weiterhin auf unserer Agenda.

Mietvertr√§ge k√∂nnen nur aus wichtigen Gr√ľnden gek√ľndigt werden

Zumindest gibt es f√ľr Vermieter:innen in den allermeisten F√§llen keine M√∂glichkeit Mietvertr√§ge zu k√ľndigen, wenn ihnen z.B. nach Mietvertragsabschluss bekannt wird, dass ihre Mieter:innen LGBTIQA*-Personen sind. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), welches bei den allermeisten Wohnungs-Mietverh√§ltnissen gilt, k√∂nnen Mietvertr√§ge √ľberhaupt nur aus bestimmten wichtigen Gr√ľnden (¬ß 30 MRG, ¬ß 1118 ABGB) von Vermieter:innen einseitig gek√ľndigt bzw. aufgel√∂st werden: Z.B. Nichtbezahlung laufender Kosten wie der Miete, Zerst√∂rungen, unleidliches Verhalten, unerlaubte (vor allem g√§nzliche) Untervermietungen von Wohnraum, massiver Eigenbedarf der vermietenden Person.

Allerdings d√ľrfen Vermieter:innen die Verl√§ngerung eines befristeten Mietvertrags ohne Angabe von Gr√ľnden verweigern; wird die Wohnung nach Mietvertragsende dennoch weiter ben√ľtzt sind Mieter:innen mit einer R√§umungsklage konfrontiert. Da eine Verl√§ngerung mietrechtlich hier wie ein Neuabschluss zu behandeln ist, ist die Verweigerung der Verl√§ngerung wiederrum dem Ausgangsbeispiel der Diskriminierung bei der Suche nach Wohnraum praktisch gleichzusetzen. Zu beachten ist, dass das sch√ľtzende MRG bei manchen Mietverh√§ltnissen nicht gilt: Bestimmte Kurzzeitmietvertr√§ge bis max. 6 Monate, Ferialwohnungen, Beherbergung und Hotellerie, Ein- und Zweifamilienh√§user, u.a. In diesen F√§llen obliegt die Vereinbarung von K√ľndigungsgr√ľnden, K√ľndigungsfristen, und Befristungen der Parteienvereinbarung. Sollte nichts Einschl√§giges vereinbart worden sein, dann darf ein unbefristeter Wohnraummietvertrag von beiden Seiten mit einer K√ľndigungsfrist von 1 Monat zum Monatsletzten ohne Bekanntgabe eines Grundes gek√ľndigt werden. Bei befristeten Vertr√§gen haben sich beide Seiten, au√üer bei gewichtigen Vertragsverst√∂√üen, an die Befristung zu halten, es sei denn Gegenteiliges ist vereinbart.

Mitverh√§ltnis geht auf √ľberlebende Person √ľber

Zieht man als queeres Paar zusammen in eine Wohnung und verstirbt die:der Partner:in, stellt sich die Frage um das rechtliche Schicksal der Wohnung. Wenn beide Personen Mitmieterinnen der Wohnung gewesen sind, darf die:der Überlebende schon auf Grund der originären Hauptmieter:innenstellung in der Wohnung weiter wohnen.

Was aber, wenn nur die:der Verstorbene Hauptmieter:in gewesen ist und die:der √úberlebende selbst schlicht Mitbewohner:in ohne Rechtsbeziehung zur Vermieter:innenseite? Im Anwendungsbereich des MRG ordnet ¬ß 14 MRG eine automatische √úbernahme des Mietverh√§ltnis an, u.a. wenn die:der √ľberlebende Partner:in Ehegatte:Ehegattin ist oder, falls lediglich eine Lebensgemeinschaft bestand, wenn die Lebensgef√§hrt:innen bereits 3 Jahre lang in der Wohnung gemeinsam auf ehe√§hnliche Weise gewohnt haben oder an Stelle des 3-j√§hrigen Mindesterfordernisses gemeinsam die Wohnung bezogen haben. In diesen F√§llen kommt es zur Vertrags√ľbernahme, wenn nicht binnen 14 Tagen nach dem Tod der:des Partners:Partnerin der Vermieter:innenseite bekanntgegeben wird, das Mietverh√§ltnis nicht fortsetzen zu wollen. Es ist also eine baldige aktive Mitteilung n√∂tig, falls man ausziehen m√∂chte, ansonsten wird der Mietvertrag fortgesetzt!

Sollte es sich um eine Wohnung handeln, die ‚Äď verk√ľrzt gesagt ‚Äď eine Altbauwohnung ist (Baujahr vor 1945), gelten im Anwendungsbereich des MRG zus√§tzliche Schutzvorschriften f√ľr Mieter:innen. Relevant f√ľr Paare ist insbesondere ¬ß 12 MRG: Zwischen in gemeinsamer Ehewohnung lebenden Eheleuten ist es m√∂glich, dass die den Mietvertrag innehabende Person die Wohnung verlassen kann und im Zuge dessen die Mietrechte an die in der Wohnung zur√ľckbleibende Person (die bislang nicht Mieterin war) auch gegen den Willen der Vermieter:innenseite √ľbertragen kann. Das Mietverh√§ltnis wird mit der verbleibenden Person somit fortgesetzt. Diese ‚ÄěAbtretung‚Äú der Mietrechte ist der Vermieter:innenseite aber mitzuteilen. Das Ehepaar muss dabei mindestens zwei Jahre in der Wohnung gemeinsam gewohnt haben oder die Wohnung zumindest gemeinsam bereits bezogen haben. Ist der Grund f√ľr das Abtreten der Mietrechte eine im Raum stehende Scheidung, so ist wichtig, dass die Abtretung der Mietrechte vor der rechtskr√§ftigen Scheidung erfolgt!

Alles sich in den obigen beiden Abs√§tzen auf Eheleute Beziehende gilt genauso f√ľr eingetragene Partner:innen (¬ß 46 Abs 1 Z 10 Eingetragene Partnerschaft-Gesetz). Lebensgef√§hrt:innen sind bei ¬ß 14 MRG schlechter gestellt, bei ¬ß 12 MRG gar nicht gesch√ľtzt.

Dreiseitige Beziehungen

In progressiven Communities wie der LGBTIQA*-Community gibt es immer mehr dreiseitige Beziehungen / Dreiecksbeziehungen, auch mit gemischten Gender unter den 3 Partner:innen. Familienrechtlich gibt es bis dato keine gesetzlichen Bestimmungen f√ľr diese Beziehungsmodelle. Auf welcher vertraglichen Basis beruht das gemeinsame Wohnen der Partner:innen zur Vermieter:innenseite? Mehrere M√∂glichkeiten sind denkbar: Die erste Variante bindet alle drei st√§rker (auch in Hinblick auf ihr Verh√§ltnis zur Vermieter:innenseite) als die zweite Variante:

1) Es k√∂nnten alle drei Mitmieter:innen sein ‚Äď d.h. gleichberechtigte Hauptmieter:innen in einem Mietvertag mit der vermietenden Seite. Entscheidend ist, dass Erkl√§rungen nur gemeinsam an die Vermieter:innenseite herangetragen werden k√∂nnen, wie z.B. die K√ľndigung des Mietvertrags. Das bedeutet, dass unter den Mieter:innen Einigkeit bestehen muss, sonst l√§uft der Mietvertrag weiter, gegebenenfalls bis zum Ende einer etwaigen Befristung. Will eine:r die Wohnung verlassen und sich somit auch von der k√ľnftigen Mietzinszahlungspflicht gegen√ľber der Vermieter:innenseite befreien, m√ľsste Einvernehmen mit Mitmieter:innen und auch mit der:dem Vermieter:in gefunden werden.

2) Die andere Variante w√§re, dass nur eine Person Hauptmieterin ist, und die anderen beiden Personen ihr Mietrecht nur separat als Untermieterinnen von der Hauptmieterin ableiten. W√ľrde diesfalls die Hauptmieterin unabgesprochen ihr Hauptmietverh√§ltnis k√ľndigen, w√ľrden alle drei die Wohnung verlieren. Andererseits k√∂nnte jede Untermieterin sich ohne Absprache aus der Wohngemeinschaft leicht l√∂sen, die restliche Gemeinschaft w√ľrde fortbestehen.

Von G√ľnther Menacher

Jurist mit Schwerpunkt Wohn- und Immobilienrecht
(Foto: © mb_artsss)